本港已往一周新增数百宗新冠肺炎熏染个案，社区疫情可谓「遍地开花」，惟楼市却未见大震荡，除了增强防疫或者刹停睇楼之外，并未见有大规模减价的情形。香港文汇报找来多位专家为第三波疫情下楼市切脉，他们以为，楼市基于刚性需求以及风险治理措施而发生「免疫力」，现在要注意香港的疫情回复速率，及经济显示所主导后市走势，并建议如非必要切勿急于入市，先租楼住或考察后市仍是上上之策。■香港文汇报记者 黎梓田
泓亮咨询及评估有限公司董事总经理张翘楚示意，香港楼市整体的「免疫力」仍是很强，纵然新冠肺炎进入第三波而且泛起社区大规模感染，但衡宇求过于供的问题未能一时三刻得到解决，而且疫情下新盘供应减慢，反而令滞后刚性需求发作的问题加倍严重，加上全球央行量宽令热钱流入本港，成为影响楼市的最大因素。
张翘楚：整年楼价料升逾3%
张翘楚亦坦言，热钱来得快，去得也快，首先进入的会是股票市场，其次就要看该都市的回复能力，热钱将随市况进入物业市场。若是一个都市回复速率快，其物业市场也会泛起上扬情形，往后的升幅也会更增强烈，以是香港对于疫情的处置将对楼市起到一个相当大的作用。
对于银主盘的转变，张翘楚指，银主盘的数目将会增添，不外信赖仍会远低于2003年的数目。近年来买家申请的按揭成数偏低，有不少都是五成或以下，令银行Call Loan机遇削减。楼价走势方面，估量今年整年略有升幅，约莫维持在3%至5%左右。
张翘楚又提到，值得注意的是，由政府救市以及银行推出供息不供本，以是楼市的问题将会延后至明年上半年，料楼价将有窄幅调整，如到时有疫苗推出，量宽以及受压制的刚性需求将会释放出来。
张圣典：无惧美《自治法案》影响
晋缙团体企业发展部总监（估值及物业治理）张圣典以为，楼市的「免疫力」来自于下层的刚性需求以及金管局在已往做的风险治理措施，包罗辣税以及压力测试，纵然面临经济逆转也有蒙受的能力，楼价相对仍然「稳阵」。
张圣典更以为，这股「免疫力」会随市民对疫情习以为常而增强，在最初泛起疫情后楼市未有泛起大跌，以后亦更难大跌，这股「免疫力」何时消逝则要视乎市民的购买力何时耗尽，不外现时供满楼比例高达六成，信赖这股购买力仍能连续一段长时间。
被问及美总统特朗普签署《香港自治法案》对楼市的影响，张圣典以为这只是一场政治角力，对民生的影响不如疫情直接，「连惊都唔使惊」，全球经济下行才会对香港经济发生影响。他以为，香港经济的出路最好就是依赖祖国，由于内地的行政效率高，对比其他经济体有较高的回复能力，料内地经济在疫情过后会迎来反弹。
不外，张圣典也指出，虽然疫情发作对楼价未有大影响，但肯定对投资及换楼需求有所抑制，因此成交量亦会因此而下降，信赖今年楼价会有5%至10%的跌幅。
汤文亮：关口解封势吸购买力
纪惠团体行政总裁汤文亮示意，如根据克日地产商去货速率，楼市仍然处于康健状态，但并不代表楼市不会下跌，而下跌有两个主要因素：一是移民人数大增要卖楼；二是利息突然上升，这两种情形暂时不会泛起，只要地产商不劈价卖楼，楼市都不会大跌。而有一些在年初见社运暴力而设计卖楼移民的人，现在见国安法出台，社会稳固而放弃卖楼，这反而对楼市是一个利好因素。
汤文亮指，刚性需求现在囤积，当限聚令放宽，毗邻内地的关口解封，经济回升，楼价亦会逐步上升，但若是限聚令连续太久，关口未能解封，楼市就会有下调压力。若是楼市抗跌以「免疫力」来形容，应该是会连续良久，而事实上现在应该是楼市最坏的时间，当关口解封，内地购买力涌至，楼市会作出反弹。
他又提到，除了供应不足和低息环境外，还息不还本亦是主要因素，若是银行不推行这个设计，信赖有不少人挨不住每月还本而被迫卖楼，好淡角力始终要睇全世界是否能够挨得过疫情，经济作出反弹，若是全世界衰退，香港亦难独善其身。
余斯鸿：国安法实行利多于弊
从事地产行业30多年的天生地产董事总经理余斯鸿亦示意，香港实行国安法久远来说对楼市利多于弊，然则现在及可预见的未来疫情仍然会频频，政府刚宣布了多项收紧防疫的最新措施，美国及欧盟对香港的经济制裁将使本港的经济雪上加霜，失业率上升，而9月份立法会选举亦会造成许多社会的动荡，以是下半年香港的地产市场不容乐观，楼价或会有5%左右的跌幅，要到发明晰新冠病毒疫苗，各行各业和百姓生活恢复正常，楼市才会重拾升轨。
麦萃才：买家应审慎入市
浸大财政及决议系副教授麦萃才以为，疫情直接影响交投及市场信心，避开疫情「岑岭」开价将会是发展商主要的做法，一来制止首轮销售因销情不佳而被迫减价，二来发展商手上货源不多，通常都市善价而沽。他坦言，虽然新盘首轮开价倾向守旧，但不一定代表适合入市，现阶段难言首张价单后会否加价，买家亦切勿心急入市。
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